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Diversifier ses investissements avec la pierre-papier

La faible rémunération offerte par les fonds euro au sein des contrats d’assurance-vie conduit certains investisseurs à s’intéresser à la « pierre-papier ». L’investisseur s’expose, même avec un budget limité, au secteur de l’immobilier et à ses rendements attractifs ces dernières années. Toutefois ce placement spécifique doit s’inscrire dans une optique de long terme. Décryptage.

Qu’est-ce que la pierre-papier ? L’exemple des SCPI

La pierre-papier désigne les placements financiers principalement constitués d’immobilier. La forme la plus connue est la SCPI (société civile de placement immobilier) qui a pour objet d’acquérir, avec l’épargne collectée, des biens immobiliers dans le but de générer des revenus. L’investissement est ainsi réalisé dans un véhicule géré par une société de gestion spécialisée, qui s’occupe de l’acquisition, de l’entretien et de la location du patrimoine immobilier. Les loyers sont, par la suite, redistribués aux investisseurs après déduction des charges et constitution d’éventuelles réserves (report à nouveau). La SCPI permet à une personne de détenir des parts correspondant à une fraction d’un patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers. Il existe deux grandes familles de SCPI, celles qui investissent en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, maisons de retraite…), largement majoritaires, et les SCPI résidentielles, dédiées à l’habitation.

Quelle est la fiscalité de l’investissement en pierre-papier ?

Le mode de détention de votre investissement en pierre-papier (assurance-vie ou en direct) est important car il influence l’imposition des revenus. La SCPI bénéficie en effet d’une transparence fiscale qui génère une seule imposition au niveau du porteur de part et non de la SCPI elle-même. En cas de souscription en direct, les fruits distribués par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de votre tranche marginale, au titre des revenus fonciers. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,20 %. Cette imposition (IR + PS) porte sur la quote-part des loyers (nets de charges) dégagés par la SCPI. Lors de la revente des parts, si une plus-value est au rendez-vous, le gain est imposé selon le régime des plus-values immobilières avec une imposition au taux de 19% + les PS (avec une exonération progressive et totale au bout de 22 ans de détention, 30 ans pour les PS). Par ailleurs, l’investissement en pierre-papier est intégré à l’actif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la fraction représentative des biens immobiliers que ces structures détiennent. En revanche, comme pour tout placement immobilier acquis par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’assiette d’imposition des revenus fonciers.

Comment optimiser la fiscalité ?

La souscription de pierre-papier, au sein d’un contrat d’assurance-vie, permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe : les revenus, généralement capitalisés ou réinvestis dans le fonds euros du contrat, ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Les gains sont, au moment du rachat, soumis au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus (pour les gains issus des versements réalisés à partir du 27/09/17). Toutefois, tenus d’assurer la liquidité des placements des assurés, les compagnies d’assurance limitent la proportion de pierre-papier, le plus souvent à 25% de la valeur du contrat.

La pierre-papier répond avant tout à une logique de diversification de vos investissements. Tous les investissements en pierre-papier ne sont pas accessibles via l’assurance vie. Nous avons référencé, sur certains contrats d’assurance vie, la SCI Primonial Capimmo qui gère un patrimoine immobilier composé à la fois d’immeubles détenus en direct et d’une sélection de fonds immobiliers non cotés, parmi lesquels des parts de SCPI. La SCI Primonial Capimmo est commercialisée exclusivement sous  forme d’unités de compte et la durée d’investissement recommandée est d’au moins 8 ans.

Les investissements en pierre-papier ne sont pas garantis et comportent un risque de liquidité et de fluctuation liée au marché de l’immobilier.